近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐ良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物n)（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产运良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本(běn)金归(guī)还(hái)

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物)主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的(de)分派率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较长的特许经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额(é)包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产(chǎn)投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净(jìng)流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立的资(zī)产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公募基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带(dài)来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也(yě)称。

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